재외국민상속등기 해외 공증·위임장

해외에 사는 한국 국적 상속인이 어디서 어떻게 공증하고 위임해야 하는지 설명합니다.

작성·최종 검토일: 2026년 10월 27일 · 리젠법무사사무소 대표 법무사 심상필

오늘의 핵심내용

1재외국민은 한국 국적 보유자, 외국인은 한국 국적이 없는 사람이어서 인감증명 대체와 주소증명 방식이 다릅니다.

2재외국민은 체류국 관할 재외공관에서, 인감을 날인해야 하는 서면 자체에 공증을 받으면 인감증명 제출이 필요 없습니다.

3위임장과 분할협의서에는 대상 부동산과 대리인 인적사항을 구체적으로 특정해야 합니다.

4현지 공증인 공증은 인감증명 대체가 아니라 주소증명 등 제한된 경우에 쓰입니다.

재외국민과 외국인은 무엇이 다른가요?

등기예규(제1778호, 2024. 5. 16. 시행)는 재외국민을 대한민국 국민으로서 외국 영주권을 취득했거나 영주할 목적으로 외국에 거주하는 사람으로, 외국인을 대한민국 국적이 없는 사람으로 정의합니다.

구분	재외국민	외국인
인감증명 대체	체류국 관할 재외공관의 공증	본국 관공서 증명 또는 본국·대한민국 공증
주소증명	재외국민등록부등본, 체류국 관공서 증명, 불가 시 체류국 공증인 공증	외국인등록 사실증명, 본국 주소증명 또는 공증 서면
등기용등록번호	주민등록번호(있는 경우) 또는 법원 등기국 부여 번호	외국인등록번호 또는 부여 번호

해외 위임장과 재외공관 공증

재외국민이 체류국 관할 대한민국 재외공관에서 공증을 받으면 인감증명을 제출하지 않아도 됩니다. 이때 공증은 인감을 날인해야 하는 서면 그 자체에 받아야 하고, 별도 문서에 서명하고 그 문서만 공증받으면 인정되지 않습니다.

위임장: 분할 대상 부동산, 대리인 이름·주소 등 인적사항을 구체적으로 특정합니다.

재외공관 공증: 체류국 관할 공관에서 공증담당영사의 확인을 받습니다.

현지 공증인 공증: 주소 증명이 불가능한 경우 체류국 공증인의 주소 공증 서면이 쓰입니다.

해외 현지에서 공증이나 인증을 받았더라도 인정 범위는 서류 종류에 따라 다릅니다. 현지에서 진행하기 전에 서식과 공증 방식을 사전에 확인하세요.

상속재산분할협의서 작성 요건

대리인이 상속재산분할협의서를 작성하면 위임장과 별도로 대리인의 인감증명이 필요합니다. 다만 대리인이 작성했다는 뜻의 공증을 받으면 인감증명을 제출하지 않아도 됩니다.

상속인·재산 확정

상속인과 대상 부동산을 확인하고 분할 방식을 합의합니다.

서류 초안 준비

법무사가 위임장과 분할협의서 초안을 작성해 안내합니다.

재외공관 공증

관할 공관에서 서명·날인할 서면 자체에 공증을 받습니다.

주소증명·신분 서류

재외국민등록부등본 등 주소증명 자료를 준비합니다.

원본 송부·등기신청

원본을 국내로 보내면 법무사가 상속등기를 신청합니다.

공증 전에 점검할 사항

서명할 서면이 이미 완성된 상태인지(공증 후 내용을 고치면 효력 문제가 생길 수 있음)

위임장에 부동산 소재지, 지번, 대리인 인적사항이 구체적으로 적혀 있는지

체류국을 관할하는 재외공관이 어느 곳인지, 예약과 방문이 필요한지

재외국민 등록 여부와 주소증명 서류(재외국민등록부등본 등) 준비 여부

공증담당영사의 확인 방식과 필요한 신분서류는 공관마다 다를 수 있으므로 방문 전 해당 공관의 안내를 확인하세요. 법무사는 서식 작성, 공증 순서 안내, 국내 등기신청 대리를 도울 수 있습니다.

위임장에 반드시 특정할 내용

항목	기재 내용
처분 대상	부동산의 소재지·지번(또는 건물 표시)을 등기부 기준으로 구체적으로 적습니다.
위임 범위	상속재산분할협의에 관한 권한인지, 등기신청 대리인지 구분해 적습니다.
대리인 정보	성명, 주소, 주민등록번호 등 인적사항을 특정합니다.
본인 확인	재외국민은 재외국민등록부등본 등으로 재외국민임을 증명합니다.

위임 범위가 모호하면 등기소에서 보정을 요구할 수 있습니다. 서류 초안은 공증 전에 법무사와 함께 검토하는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q.재외국민과 외국인은 어떻게 구분하나요?

한국 국적을 가지고 외국에 영주하거나 영주권이 있으면 재외국민, 한국 국적이 없으면 외국인입니다. 구분에 따라 인감증명 대체 방식이 달라집니다.

Q.해외에서 인감증명서를 대신할 수 있는 것이 있나요?

재외국민은 체류국 관할 재외공관에서 인감을 날인할 서면 자체에 공증받으면 인감증명을 제출하지 않아도 됩니다.

Q.현지 공증인에게 공증받아도 되나요?

재외국민의 인감증명 대체는 재외공관 공증이 기본이며, 현지 공증인의 공증은 주소 증명이 불가능한 경우 등에 한정됩니다.

Q.분할협의서도 해외에서 공증받아야 하나요?

대리인이 작성하는 경우 대리인의 인감증명 또는 작성 사실 공증이 필요하고, 상속인이 직접 서명하는 경우에는 그 서면에 대해 재외공관 공증을 받습니다.

Q.귀국하지 않고 상속등기를 할 수 있나요?

위임장과 공증 서류를 갖추면 법무사가 국내에서 신청할 수 있지만 원본 송부와 보정 여부는 등기소 판단에 따릅니다.